Акт стану житла

Призначення документа

Акт стану житла — це офіційний документ, який фіксує фактичний технічний стан квартири або будинку на певну дату (перед купівлею/орендою/передачею, після ремонту чи під час виїзду орендаря). Мета — зафіксувати усі суттєві параметри та недоліки, щоб уникнути спорів щодо відповідальності та вартості відновлення.

Коли складається акт стану

• Перед купівлею/продажем — підтвердження реального стану для коректного ціноутворення.

• Під час приймання-передачі оренди — check-in при заселенні та check-out при виїзді.

• Після ремонту — приймання робіт від підрядника з фіксацією якості.

• При зміні відповідальних осіб — передача на баланс/заміна орендаря/суборенда.

Що фіксується в акті (структура)

1. Реквізити об’єкта: адреса, площа, поверх/секція (за наявності), тип оздоблення (black/white/ready).

2. Сторони та представники: ПІБ/назва, підстави повноважень.

3. Дата, час та умови огляду: доступ до інженерії, освітлення, погодні умови (для тепловізії).

4. Інвентаризація приміщень і стан вузлів:

   • Геометрія/площі: перепади підлоги, вертикальність стін, висота.

   • Огороджувальні конструкції: стіни/стеля/підлога, тріщини, відшарування.

   • Вікна/двері/лоджії: монтажні шви, герметичність, притиск, відкоси.

   • Електрика: щит, автоматика (УЗО/диф), маркування, працездатність груп.

   • Опалення/вентиляція: робота приладів, баланс, тяга каналів, притік.

   • Вода/каналізація: герметичність з’єднань, ухили, ревізії, лічильники.

   • Мокрі зони: гідроізоляція, пороги, примикання, ухили піддону.

   • Оздоблення: рівність/щільність стяжки, шви, стики, дефекти покриттів.

   • Меблі/техніка (за наявності): перелік, серійні номери, працездатність.

5. Показники лічильників: електрика, вода, газ, тепло (за наявності).

6. Дефекти/зауваження: таблиця з описом, фото/відео-посиланнями, виміряними показниками.

7. Рекомендовані дії: спосіб усунення/очікуваний результат (без кошторису або з укрупненими оцінками — за домовленістю).

8. Додатки: фотоальбом, термограми, протоколи вимірів, схеми.

9. Підписи сторін: підтвердження ознайомлення зі станом на дату.

Розділ «Інвентаризація» — приклад деталізації

• Кімната 1: підлога — перепад 3 мм/2 м (у межах допуску), стіни — вертикальність 2–3 мм/м; вікно — притиск норм., шви герметичні, продування не виявлено.

• Кухня: витяжний канал — тяга стабільна; електролінія кухонних розеток — УЗО встановлено, маркування є; під мийкою — слідів протікання немає.

• Санвузол: ухил до трапу 1,5%; гідроізоляція порога виконана; вентканал — тяга на рівні 14–16 Па.

• Лоджія: температурні мости не виявлені (за даними тепловізії при ΔT ≥ 12°C), монтажні шви герметичні.

Мінімальні вимоги до доказової бази

• Фото з прив’язкою (номер приміщення/сторона світу) і метаданими (дата/час).

• Вимірювані показники: мм/м (геометрія), мм/2 м (стяжка), °C (термограми), Па (тяга), % (вологість), дБ (шум), В/Ом (електрика).

• Окремі протоколи для специфічних тестів: тепловізія, вологомір, вентиляція.

• Нумерація: кожен дефект має код (напр., D-012) з посиланнями на фото/відео.

Відмінність від «дефектного акта»

• Акт стану — ширший інвентаризаційний документ, який фіксує і дефекти, і належний стан (що особливо важливо для оренди).

• Дефектний акт — сфокусований на переліку недоліків із вимогами до їх усунення та строками.
  У практиці документи можуть бути поєднані (акт стану з додатком «дефектний акт»).

Рекомендована таблиця дефектів (фрагмент)

* Для орендних відносин поле «Строк» можна замінити на «Сторона, що усуває/відшкодовує».

Поради для різних сценаріїв

• Купівля/продаж: додати узагальнений висновок про придатність до експлуатації та очікуваний обсяг робіт.

• Оренда: сформувати два дзеркальні акти — на в’їзд і на виїзд, з переліком майна та фото.

• Після ремонту: включити специфічні тести (вологість стяжки, адгезія покриттів, робота вентиляції, навантаження контурів).

Типові помилки при оформленні

• Немає фото/протоколів вимірів, лише текст.

• Розмиті формулювання без кількісних критеріїв («треба підправити»).

• Відсутня інвентаризація техніки/меблів при оренді.

• Не зафіксовано показники лічильників на дату передачі.

• Неповна нумерація, складно ідентифікувати зони на фото.

Як зберігати і версіонувати

• Основний документ: PDF/DOCX з наскрізною нумерацією.

• Додатки: папка /photo (іменування A-001_foto_01.jpg), /reports для протоколів вимірів.

• Версійність: ActState_v1_YYYYMMDD, журнал змін наприкінці.