Дефектний акт

Що таке дефектний акт

Дефектний акт — це офіційний документ, у якому зафіксовано недоліки об’єкта нерухомості (квартири, будинку, комерційного приміщення) із посиланням на критерії якості та нормальні показники. Документ потрібен для формалізації вимог до усунення недоліків, визначення строків і відповідальних, а також для подальшого контролю виконання.

Коли складається

• Прийомка від забудовника — до або під час підписання акта приймання-передачі.

• Повторна прийомка — після повідомлення про усунення недоліків.

• Перед угодою купівлі-продажу/орендою — як частина технічного аудиту.

• Після ремонтних робіт — для прийняття робіт від підрядника.

Що фіксує дефектний акт

• Локацію недоліку: приміщення, стіна/стеля/підлога, координата або схема.

• Суть відхилення: опис проблеми у вимірюваних термінах (мм, м², °C, дБ, Па).

• Критерій оцінки: посилання на проєктні рішення/паспортні характеристики/допуски.

• Докази: фото/відео, термограми, показники приладів, заміри.

• Спосіб усунення: рекомендована технологія або очікуваний результат.

• Строки та відповідальні: дата початку/завершення, контактна особа.

• Статус: відкрите/у роботі/усунено, дата перевірки.

Мінімальна структура документа

1. Реквізити: назва об’єкта, адреса, ЖК/секція/поверх, площа, тип оздоблення (black/white box), дата інспекції.

2. Сторони: замовник (власник/представник), виконавець інспекції, представник забудовника/підрядника.

3. Підстава: прийомка/повторна прийомка/аудит перед угодою/приймання робіт.

4. Перелік дефектів (таблиця або нумерований список):

   • № п/п

   • Приміщення / зона

   • Опис недоліку (критерій, вимір)

   • Докази (фото №, файл/посилання, протокол замірів)

   • Рекомендований спосіб усунення/вимога до результату

   • Відповідальний

   • Строк усунення

   • Статус / дата перевірки

5. Додатки: фото-звіт, термограми, протоколи вимірювань, схеми/плани.

6. Підписи: сторони, дати, зауваги/застереження.

Приклади формулювань для типових недоліків

• Геометрія/стяжка: «Перепад рівня стяжки між точками А–В становить 9 мм при допустимому 4 мм/2 м. Необхідно виконати локальне вирівнювання до досягнення допусків».

• Стіни/кути: «Відхилення від вертикалі стіни на висоті 2,6 м — 7 мм. Виконати перешпаклювання з доведенням до нормативних допусків».

• Вікна/монтажні шви: «Наявні продування в нижній зоні стулки, відсутня герметизація монтажного шва по внутрішньому контуру. Необхідна відновлювальна герметизація з дотриманням паро-/гідроізоляції».

• Електрика: «В щитку відсутнє маркування груп, на лінії кухні немає УЗО. Виконати маркування і встановити УЗО відповідного номіналу».

• Вентиляція: «Витяжний канал кухні: нестійка тяга, місцями зворотна. Виконати прочистку/усунення перетискань, підтвердити стабільну тягу».

• Вода/каналізація: «Ухил випуску у санвузлі недостатній, фіксується застій. Виконати перероблення з дотриманням рекомендованого ухилу».

Порядок оформлення і комунікації

1. Інспекція та фіксація: обстеження вузлів, інструментальні заміри, фото/відео.

2. Проєкт акта: внесення дефектів у таблицю, додавання доказів, пропозицій до усунення.

3. Узгодження з контрагентом: передача акта, отримання підтвердження отримання/підпису.

4. План-графік: погодження строків, відповідальних, порядку доступу.

5. Контроль виконання: проміжні перевірки за потреби.

6. Повторна прийомка: перевірка усунення, оновлення статусів, закриття пунктів.

7. Архівація: збереження версій, додатків і журналу змін.

Пріоритизація дефектів

• Критичні (безпека/експлуатація): електрика, газ, вентиляція, протікання, ризик аварій/пошкоджень.

• Середній пріоритет: геометрія основ, гідроізоляція мокрих зон, огороджувальні конструкції.

• Низький пріоритет: локальна косметика, незначні естетичні відхилення.

Рекомендовано фіксувати пріоритет у полі «Клас важливості» та прив’язувати строки до пріоритету.

Вимірюваність і доказова база

• Використовувати лазерний нівелір/дальномір, вологомір, тепловізор, шумомір, мультиметр/тестер, ендоскоп.

• Зберігати «сирі» файли вимірювань (термограми, протоколи) і оригінали фото з метаданими.

• Для спірних випадків додавати порівняльні фото “до/після” та короткий протокол повторного заміру.

Типові помилки при складанні акта

• Узагальнені формулювання без вимірів і критеріїв («погано зроблено»).

• Відсутність строків/відповідальних і механізму контролю.

• Немає посилань на документ/проектне рішення або паспортні значення.

• Не підшито фото/протоколи вимірювань; відсутня нумерація доказів.

• Змішування «дефектів» із «побажаннями» (останні оформлюються окремо).

Рекомендований формат файлу та версійність

• Основний документ — DOCX/PDF (з фіксованими нумерацією та додатками).

• Докази — папка з фото/відео (з однаковим найменуванням, напр.: D-012_foto_01.jpg).

• Версії: Defect_Act_v1_YYYYMMDD, v2_… із журнальним аркушем змін.

Шаблон таблиці (фрагмент)

Після усунення недоліків

• Провести повторну інспекцію, оновити статуси, зробити порівняльні фото.

• За наявності залишкових відхилень — оформити додаток із уточненими роботами/строками.

• За потреби — окремий акт закриття дефектів.