Інспекція вторинної квартири

Призначення послуги

Інспекція вторинної квартири — це комплексна перевірка технічного стану приміщень і інженерних мереж із супровідним юридичним аудитом документів. Завдання — виявити дефекти та правові ризики, оцінити витрати на усунення, сформувати план робіт і підтвердити безпеку угоди.

Технічний аудит: що перевіряється

Геометрія та площі

  • Лазерні обміри загальної/житлової площі та висоти приміщень.

  • Рівність підлоги, вертикальність стін, прямокутність кутів; перепади стяжки.

  • Зіставлення з техпаспортом/фактичним планом, перевірка неузаконених перепланувань.

Огороджувальні конструкції, вікна/двері, балкони/лоджії

  • Монтажні шви, паро- та гідроізоляція, герметичність примикань.

  • Притиск і регулювання фурнітури, відкоси, підвіконня, відливи.

  • Ознаки продування, термомістки, локальні промерзання, місткість балконних вузлів.

Електропостачання

  • Розподіл груп (розеткові/освітлювальні/силові), автоматика (УЗО/дифавтомати).

  • Наявність і стан заземлення, переріз і маркування кабелів.

  • Якість підключень у щитку, працездатність контурів у контрольних точках.

Опалення та вентиляція

  • Робота радіаторів/стояків, терморегуляторів, баланс системи.

  • Тяга у витяжних каналах, відсутність зворотної тяги, організація притоку.

  • Теплоізоляція проходів, стан вентканалів і решіток.

Водопостачання та каналізація

  • Герметичність з’єднань, стан запірної арматури, лічильники.

  • Ухили випусків, наявність ревізій, ризик застою/запахів.

  • Ознаки протікань, сліди корозії, волога в шахтах/ніжніх зонах.

Оздоблювальні шари і «мокрі» зони

  • Стан стяжок, штукатурок/шпаклівок, тріщини, відшарування, пустоти.

  • Гідроізоляція у санвузлах, примикання, пороги, ухили піддону/душової.

  • Стан підлогових покриттів, плитки, швів, деформаційних вузлів.

Додаткові вузли (за наявності)

  • Газове обладнання: витоки, тяга димаря, сервісні інтервали.

  • Кухонні витяжки/канали: підключення, продуктивність, діаметр і довжина.

  • Стан дверей/замків, міжквартирних перегородок, шумозахисту.

Інструменти та методики

  • Лазерний нівелір і дальномір — геометрія, перепади, площі.

  • Тепловізор — термомістки, продування, зони промерзання.

  • Вологомір — локальні зволоження, готовність основ під ремонт.

  • Мультиметр/тестер напруги — базова електробезпека ліній.

  • Ендоскоп — огляд прихованих порожнин, коробів, шахт.

  • Димогенератор/анемометр — перевірка тяги та повітрообміну (за потреби).

  • Шумомір — рівень фонового шуму/стояків, інфільтрація звуку.

Юридичний аудит (вторинний ринок)

  • Право власності та обтяження: витяги з ДРРП (право/обтяження), іпотеки, арешти, заборони.

  • Ланцюг переходів права: безперервність, наявність «слабких ланок».

  • Перепланування/реконструкції: відповідність техпаспорту, потреба узаконення.

  • Зареєстровані особи: довідка про реєстрацію місця проживання.

  • Борги по ЖКП/ОСББ: довідки та взаєморозрахунок на дату передачі.

  • Перевірка сторін: повноваження продавця, довіреності, сімейний стан і згоди.

  • Безпечні розрахунки: акредитив/escrow, поетапність платежів, фіксація умов передачі.

Результати інспекції (вихідні матеріали)

  • Технічний звіт/дефектний акт із фотофіксацією, виміряними показниками та пріоритизацією усунення.

  • Кошторисний прогноз на усунення дефектів і підготовку під ремонт (укрупнено).

  • Юридичний меморандум ризиків із переліком виявлень і рекомендацій.

  • Протокол розбіжностей: строки, відповідальні, порядок контрольних перевірок.

Типові виявлення у «вторинці»

  • Нерівності стяжок/стін, приховані тріщини, «гуляючі» кути.

  • Зношені віконні блоки, негерметичні шви, продування, конденсат.

  • «Змішані» електричні групи, підпалені контакти, відсутність УЗО/заземлення.

  • Засмічені/перетиснуті вентканали, зворотна тяга, відсутність притоку.

  • Старі стояки/з’єднання, мікропротікання, некоректні ухили каналізації.

  • Неузаконені перепланування, невідповідність техпаспорту фактичному плану.

  • Сліди минулих протікань із верхніх поверхів, вологі зони в кутах/ніжах.

Процес виконання

  1. Підготовка: бриф, плани/техпаспорт (за наявності), погодження доступу.

  2. Польова інспекція: інструментальні заміри, фото/відеофіксація, первинна пріоритизація.

  3. Юридична перевірка: витяги, реєстри, документи продавця, схеми розрахунків.

  4. Документація: технічний звіт/дефектний акт, кошторисний прогноз, юридичний меморандум.

  5. Узгодження усунення/умов угоди: протокол розбіжностей, строки, відповідальні.

  6. Повторна перевірка: контроль виконання, верифікація показників, закриття пунктів.

Фактори тривалості та вартості

Площа і планувальна складність, вік будинку, стан інженерії, доступність вузлів, обсяг інструментальної діагностики, необхідність розширеної юридичної перевірки, терміновість і часові вікна доступу.

Короткий чек-лист покупця

  • Актуальні витяги з ДРРП (право та обтяження) на дату угоди.

  • Звірка техпаспорту з фактичним планом; статус перепланувань.

  • Довідки ОСББ/ЖЕК про відсутність боргів; показники лічильників.

  • Перевірка судових/виконавчих реєстрів щодо продавця/об’єкта.

  • Узгоджена схема розрахунків (акредитив/escrow), графік передачі ключів і документів.

  • Фіксація фактичного стану на дату передачі (акт/фото).