АУКЦІОНИ / ПРОБЛЕМНІ АКТИВИ: ЯК БЕЗПЕЧНО КУПИТИ ТА ЛЕГАЛІЗУВАТИ

Для кого цей напрям

  • Інвесторів, які шукають дисконт до ринку та готові до керованих ризиків.

  • Підприємців, що планують репозиціонування (ремонт, зміна функції, здача/продаж).

  • Портфельних інвесторів із фокусом на вищу маржу й швидкий приріст капіталу.

Власний Простір супроводжує угоди на СЕТАМ/Prozorro.Продажі та позаринкові проблемні продажі: від відбору лотів і торгів — до реєстрації права, легалізації та запуску доходу.

Що ви отримаєте з нами

  1. Sourcing лотів із потенціалом: аналіз локації, дисконту, ліквідності й сценаріїв виходу.

  2. Due Diligence 360°: юридика («Юдей»), технічний аудит, борги/обтяження, статус комунікацій і доступів.

  3. Стратегія торгів: бюджет/стеля ставки, тактика кроків, застава, таймінг.

  4. Легалізація та введення в обіг: реєстрація права, від’єднання боргів, договори з ОСББ/операторами, план ремонту.

  5. Запуск монетизації: оренда/фліп, ціноутворення, маркетинг, управління.

Де виникає дисконт

  • Аукціони (СЕТАМ/Prozorro.Продажі): примусова реалізація, низька експозиція лотів.

  • Проблемні активи: арешти, іпотеки, борги за комуналку, незавершені ремонти, конфлікти з ОСББ.

  • Менеджерські причини: неправильний маркетинг, обмежений доступ, юрневизначеність.

Ризики та як ми їх знімаємо

  • Правові: арешти/іпотеки/сервітути, спори спадкоємців → повний юр-DD, план зняття обтяжень, умови договору про задоволення вимог, запобіжні клаузули.

  • Технічні: приховані дефекти, самочинні перепланування → інспекція, дефектний акт, кошторис, узаконення.

  • Операційні: доступ до приміщення, лічильників, ключів → листування з балансоутримувачами/ОСББ, акт доступу.

  • Фінансові: борги за ЖКП, штрафи → переговорний план реструктуризації, закладений резерв у кошторис.

Процес співпраці (SLA)

  1. Бриф → 24 год: бюджет, тип об’єкта (квартира/комерція/склад), ціль (оренда/фліп).

  2. Sourcing 3–7 днів: шорт-ліст лотів із картиною ризиків, планом торгів, базовою фінмоделлю.

  3. DD 3–5 днів: юр/тех аудит, доступи, борги, прогноз кошторису й термінів.

  4. Торги: застава, тактика, подача заявок, супровід ставок.

  5. Післяпереможні дії: оплата, протокол, акт, реєстрація права.

  6. Легалізація: обмеження/борги/доступи, підписання договорів, узаконення перепланувань.

  7. Монетизація: ремонт/репозиціонування, запуск оренди або продаж.

Типові сценарії легалізації

  • Іпотека/арешт: зняття через виконавця/банк на підставі продажу; контроль строків у ДВС.

  • Борги за комуналку: довідки, протоколи, реструктуризація або списання до моменту переходу права (за можливості).

  • Перепланування: техпаспорт, проект, узгодження, введення в експлуатацію (де потрібно).

  • ОСББ/керуюча: укладення нових договорів, реєстрація лічильників, доступ до інженерії.

Приклади економіки (ілюстративно)

1) Квартира під ремонт (аукціон)

  • Старт/ціна перемоги: $44 000 → $52 000

  • Оформлення + легалізація/борги: $2 000

  • Ремонт + меблі: $13 000

  • Basis: $67 000

  • Ринкова ціна після ремонту (ARV): $79 000

  • Валовий прибуток: ~$12 000 (~17,9% від basis)

  • Альтернатива: довгострокова оренда $650/міс ⇒ cap rate ~9–10%.

2) Комерційне приміщення з обмеженим доступом

  • Ціна купівлі (аукціон): $118 000

  • Легалізація/доступи/борги/fit-out: $17 000

  • Basis: $135 000

  • Оренда після репозиціонування: $1 450/міс ⇒ NOI ≈ $15 000/рік

  • Cap rate: ~11,1%, опція продажу інвестору 10% cap.

Насправді цифри залежать від локації, часу легалізації та якості запуску. Ми готуємо сценарний аналіз і чутливість перед торгами.

Документи, які готуємо

  • Аналіз лоту (PDF): ризики, план торгів, стеля ставки, прогноз маржі/доходу.

  • Юридичний висновок («Юдей»): обтяження, суди, алгоритм зняття/узаконення.

  • Інженерний звіт + кошторис: дефект-лист, календар робіт, резерви.

  • Фінмодель: NOI/Cap Rate/IRR, stress-тести, exit-стратегії.

  • Пакет на реєстрацію: заяви, протокол, акти, реєстраційні дії.

Моделі співпраці та оплата

  • Пошук і аналіз лотів — фікс за шорт-ліст + моделі.

  • Торги — success fee за перемогу в межах погодженої стелі.

  • Легалізація/запуск — фікс або кошторис під ключ (ремонт, договори, підключення).

  • Управління активом — % від оренди, KPI (вакантність, інкасація, терміни).

  • Юридичний супровід — окремо або пакетом зі знижкою.

Часті запитання

Чи гарантуєте перемогу на торгах?
Ні. Ми гарантуємо якість підготовки й тактики, а також рамки максимальної безпечної ставки.

Скільки триває легалізація?
Залежить від типу обтяжень: орієнтир 2–8 тижнів, складні кейси — довше. Плануємо резерв часу та бюджету.

Чи можна інвестувати дистанційно?
Так. Працюємо з довіреностями, електронним документообігом, відео-інспекціями та онлайн-звітністю.

Що, якщо після купівлі виявиться критичний дефект?
Працюємо тільки з планом Б: або змінюємо сценарій (оренда/фліп), або розриваємо/оспорюємо процедуру, якщо закон дає підстави (описано у висновку).

Наступні кроки

  • Заповнити бриф на аукціони/проблемні активи — підготуємо шорт-ліст лотів із ризиками й цифрами.

  • Замовити повний Due Diligence обраного лоту — юр/тех висновки та план легалізації.

  • Погодити стратегію торгів і бюджет — супроводимо до реєстрації права й запуску доходу.