КОМЕРЦІЙНА НЕРУХОМІСТЬ У ЛЬВОВІ: STREET-RETAIL, ОФІСИ, СКЛАДИ ТА LAST-MILE

Для кого цей напрям

  • Інвестори, яким потрібен стабільний грошовий потік і довші договори оренди.

  • Власники бізнесу, що хочуть власний або інвест-об’єкт із частковою самозайнятістю.

  • Портфельні інвестори, які диверсифікують житлову експозицію.

Власний Простір підбирає, перевіряє та структурує угоди з комерційною нерухомістю у Львові та області: street-retail, офісні блоки/коворкінги, склади/мікросклади (last-mile), окремо — паркомісця та технічні приміщення.

Що ви отримуєте з нами

  1. Sourcing під мандат: 3–5 варіантів із метриками NOI, cap rate, lease terms, ризиками.

  2. Due Diligence 360°: юридика («Юдей»), техінспекція, електрична потужність, фасад/вітрина, висота стель, паркування, зони.

  3. Аналіз орендаря/потоку: footfall, tenant-mix, конкурентне оточення, середній чек, конверсія.

  4. Фінмодель та стратегія: cash-flow, capex/fit-out, NNN/Gross, індексація, break-options, exit-сценарії.

  5. Переговори й закриття: LOI/договір, забезпечувальні платежі, графік платежів, страхування.

  6. Репозиціонування/управління: ремонт під орендаря (fit-out), маркетинг локації, KPI-звітність.

Ключові формати та критерії відбору

Street-retail / кутові приміщення

  • Фасад/вітрина: фронт ≥5–8 м, висота стелі ≥3,2 м, можливість брендування.

  • Локація: прохідні вулиці, зупинки, ТЦ, офісні кластери; footfall та видимість.

  • Функція: F&B / аптека / зоотовари / сервіс / banking / show-room.

  • Договір: 2–5 років + індексація; депозит 2–3 міс., ремонтні канікули.

Офіси / коворкінг / невеликі блоки

  • Планування: open space + переговорні; IT-інфраструктура, вентиляція.

  • Паркування/транспорт: критично для стабільності ставок.

  • Договір: 1–3 роки; опційно service charge окремо (Gross/Modified/NNN).

Склади / мікросклади / last-mile

  • Параметри: висота 6–10 м, докові ворота/рампа, під’їзд вантажівок, опалення.

  • Локація: об’їзні дороги, логістичні вузли; last-mile — ближче до житлових масивів.

  • Договір: 1–5 років, індексація; можливий довший термін для якірних.

Паркомісця, кладові, технічні приміщення

  • Мікро-інвестиції з простою експлуатацією, зрозумілий попит у топових ЖК/бізнес-центрах.

Чек-лист перевірки перед угодою

Локація/попит

  • Пішохідний/авто трафік, видимість, сусідні якірні орендарі.

  • Конкуренти в радіусі, tenant-mix, профіль цільового клієнта.

Техніка/будівля

  • Електрична потужність, вентиляція/димовидалення (для F&B), висота стелі.

  • Санвузол, водовідведення/жироловки (де потрібно), стан фасаду/вітрин.

  • Доступність/пандуси, паркування, зонування й обмеження.

Юридика/договори

  • Правовстановлюючі, обтяження, землевідведення/цільове призначення.

  • Тип договору (Gross / NNN), індексація, штрафи, break options, депозит.

  • Узгоджені канікули/fit-out, хто фінансує поліпшення та кому вони належать.

Фінанси

  • Реалістична ринкова ставка і вакантність.

  • Capex (ремонт, витрати на запуск), сервісний збір, страхування.

  • NOI, cap rate, DSCR (за кредитування), чутливість до ставок/вакантності.

Приклад економіки (ілюстративно, street-retail 70 м²)

  • Ціна придбання (з закриттям): $145 000

  • Fit-out/репозиціонування: $12 000

  • Сумарний basis: $157 000

  • Орендна ставка: $20/м²/міс → $1 400/міс

  • Service charge (перекладається на орендаря, modified gross): $2/м²/міс

  • Індексація: 5%/рік

  • NOI Y1: ~$16 800

  • Cap rate Y1: ~10,7%

  • Якщо кредит 50% під 10% річних: DSCR ≈ 1,3–1,4 (залежить від графіка), CoC ~8–10%

Цифри залежать від локації, стабільності орендаря, типу договору та фактичних витрат. Ми рахуємо сценарії і чутливість перед прийняттям рішення.

Як ми працюємо (етапи та строки)

  1. Бриф → 24 год: ціль, бюджет, формат, терміни, прийнятний ризик.

  2. Sourcing 5–10 днів: шорт-ліст 3–5 об’єктів із метриками rent/NOI/cap.

  3. Due Diligence 3–7 днів: юридика, техінспекція, потужності/вентиляція/висота, кошторис fit-out.

  4. Фінмодель + переговори: LOI, індексація, депозит, канікули, розподіл capex.

  5. Закриття угоди: безпечні розрахунки, страхування, акт.

  6. Репозиціонування/запуск: ремонт під орендаря, маркетинг, пошук якоря.

  7. Управління: інкасація, індексації, пролонгації, контроль витрат/вакантності.

Ризики та як ми їх мінімізуємо

  • Орендарський ризик: скоринг, фінзвітність, гарантії/депозит, LTV потоку з одного орендаря.

  • Локаційний: footfall-аналіз, реальні спостереження, тест-поп-апи.

  • Технічний: аудит інженерії, ТУ на електрику/вентиляцію, резерв на capex.

  • Юридичний: чистота прав, відповідність призначення, коректний договір (NNN, індексація, break/renewal).

  • Фінансовий: сценарії вакантності, stress-тести ставок, DSCR і ковенанти.

Формати співпраці та оплата

  • Підбір і аналітика — фікс за шорт-ліст + фінмодель.

  • Закриття угоди — success fee / % від економії на торзі.

  • Fit-out/репозиціонування — кошторис + технагляд, дедлайни й штрафи за прострочення.

  • Управління активом — % від зібраної оренди/сервіс-чарджу + KPI (вакантність, інкасація, пролонгації).

  • Юридичний супровід («Юдей») — договори, страхування, структурування SPV.

Часті запитання

Що вибрати: Gross, Modified чи NNN?
NNN знімає з власника експлуатаційні витрати, але ринок Львова часто працює з modified gross. Вибір залежить від типу орендаря та локації.

Який реалістичний cap rate?
Широкий діапазон 8–12%+ залежно від формату, договору та ризику. Ми не обіцяємо фіксовані ставки — показуємо сценарії.

Чи допомагаєте з пошуком орендаря?
Так. Робимо tenant-mix-аналіз, таргетуємо якорів, готуємо пропозиції для мереж.

Чи можна фінансувати кредитом?
Так, готуємо пакет для банку, рахуємо DSCR, LTV, ковенанти та запас міцності.

Наступні кроки

  • Заповнити бриф на підбір комерційних об’єктів — отримаєте шорт-ліст і фінмодель.

  • Замовити аудит наявного приміщення — перевіримо орендоспроможність і підкажемо репозиціонування.

  • Підключити управління — інкасація, індексації, робота з вакантністю.