ФЛІПІНГ У ЛЬВОВІ: ЯК ШВИДКО КАПІТАЛІЗУВАТИ КВАРТИРУ ЧЕРЕЗ РЕМОНТ І ПРОДАЖ

Для кого цей формат

  • Інвестори, які хочуть швидку капіталізацію за 2–4 місяці.

  • Власники, що мають доступ до дешевого входу (дисконт, аукціон, «нерухомість під ремонт»).

  • Підприємці, готові делегувати проектний менеджмент ремонту та юридичний супровід.

Власний Простір підбирає об’єкт з потенціалом маржі, проводить юр/тех інспекції, рахує стратегію ціноутворення, керує ремонтом «під ключ» і організовує продаж.

Що ми робимо

  1. Sourcing із маржою: знаходимо об’єкти з дисконтом/неправильною експозицією, аналізуємо ринок-до-ринку.

  2. Due Diligence 360°: перевірка прав, стану, комунікацій, прихованих дефектів, бюджету і календаря робіт.

  3. Проєктування ремонту: дизайн-пакет, кошторис, критичний шлях, матеріали/бригади, технагляд.

  4. Go-to-market: підготовка до продажу — фото/візуалізації, позиціонування, ціноутворення, торг.

  5. Закриття угоди: юридика («Юдей»), аванс/завдаток, угода купівлі-продажу, безпечні розрахунки.

Ідеальний об’єкт для фліпінгу

  • Локація: попит на готові квартири у бюджетному/середньому сегменті (Галицький, Франківський, Шевченківський, Сихівський).

  • Вхід із дисконтом: спадщина, «втомлений» лістинг, технічний стан нижче середнього, але без критичних несучих проблем.

  • Планування: 1–2 кімнати 35–55 м², можливість створити «правильну» кухню-вітальню, місця зберігання.

  • Швидкий ремонт: доступність матеріалів, зрозумілий доступ/логістика, мінімум «мокрих» складних робіт.

  • Юридична чистота: без обтяжень та спорів, прозора історія.

Процес та строки

  1. Бриф → 24 год: бюджет, таргетна ціна виходу, бажаний термін.

  2. Підбір 5–10 днів: 3–5 варіантів із розрахунком ARV (after repair value) та потенційної маржі.

  3. DD 3–5 днів: юрперевірка, інспекція, дефект-лист, кошторис і календар.

  4. Ремонт 4–10 тижнів: технагляд, контроль якості, акт виконаних робіт, фотозвіт.

  5. Вивід на продаж 1–3 тижні: фото/стейджинг, рекламні канали, покази, торг.

  6. Закриття угоди 1–2 тижні: аванс/завдаток, нотаріат, розрахунки.

Приклад економіки (ілюстративно)

  • Ціна входу (з усіма витратами на оформлення): $62 000

  • Ремонт + матеріали + технагляд: $14 000

  • Стейджинг/фото/маркетинг: $1 200

  • Комісії/податки/продажні витрати: $3 300

  • Загальна база витрат (basis): $80 500

ARV (ціна продажу після ремонту): $92 000
Валовий прибуток: $92 000 − $80 500 = $11 500
Рентабельність від basis: ≈ 14,3%
Тривалість циклу: ~10–14 тижнів ⇒ річна еквівалентна дохідність може бути вищою, але враховуємо ризик термінів/ліквідності.

Важливо: ключ маржі — ціна входу, дисципліна ремонту, правильний дизайн і швидкий продаж.

Що найбільше впливає на маржу

  • Правильна закупка (дисконт, торг) і реалізм ARV.

  • Дизайн та планування: сучасні рішення без «зайвих» витрат.

  • Швидкість ремонту: затримки напряму «з’їдають» прибуток.

  • Контроль кошторису: фікс-кошториси з межами відхилень, погодження змін.

  • Якісний маркетинг продажу: фото, стейджинг, ціноутворення, робота з покупцями.

Ризики та як ми їх мінімізуємо

  • Юридичні: повний юр-DD, відмова від угоди за негативного висновку, безпечні розрахунки.

  • Технічні: інспекція/тепловізор, дефектний акт, гарантії підрядників, контроль прихованих робіт.

  • Ринкові: консервативний ARV, сценарії ±5–10% до ціни, таймінг виходу.

  • Операційні: контракт із підрядником, штрафні санкції за прострочення, технагляд.

  • Фінансові: резерв 5–10% на непередбачені, погоджені ліміти зміни кошторису.

Документи та контроль

  • Інвест-досьє фліпу: ARV, comps (аналогічні продажі), календар, кошторис, ризики.

  • Договір підряду + ТЗ: матеріали/бренди, терміни, гарантії, порядок змін.

  • Акти етапів: приховані роботи, чорнові, чистові, стейджинг.

  • Юридичний супровід («Юдей»): попередній договір, завдаток/аванс, нотаріат, податки.

Моделі співпраці та оплата

  • Пошук об’єкта з маржею — фікс за підбір і аналіз ARV.

  • Проєкт «під ключ» — фікс за PM ремонту + % від заощаджень/перевищеної ціни продажу.

  • Технагляд — абонплата або % від кошторису.

  • Продаж — success fee за закриття угоди (кроки й KPI прописуємо в договорі).

  • Юридика/податки — окремо або пакетом.

Часті запитання

Що, якщо продаж затягнеться?
Маємо запас по таймінгу та сценарії зниження ціни. Працюємо з теплими покупцями ще під час ремонту.

Чи можна фліпувати новобудову?
Так, якщо є дисконт/недооцінка і зрозумілий план доданої вартості (ремонт, перепланування в межах норм).

Яку маржу вважати здоровою?
Орієнтир 10–20% від basis. Менше — високий ризик «з’їдання» прибутку затримками та змінами кошторису.

Чи потрібен великий бюджет?
Почати можна з компактних 1-кімнатних або навіть мікро-фліпів (косметика + стейджинг).

Наступні кроки

  • Заповнити бриф на фліп → підготуємо 3–5 варіантів з ARV і календарем.

  • Замовити аудит конкретної квартири → перевіримо доцільність і кошторис.

  • Укласти договір на PM ремонту → запустимо проєкт із KPI та прозорою звітністю.