КВАРТИРА ПІД ОРЕНДУ (BUY-TO-LET) У ЛЬВОВІ

Для кого цей формат

  • Інвестори, що хочуть стабільний пасивний дохід і прогнозоване завантаження.

  • Власники капіталу, які прагнуть зберегти й примножити кошти у зрозумілому активі.

  • Підприємці, яким потрібна диверсифікація портфеля.

  • Ті, хто розглядають довгострокову оренду як менш ризикову альтернативу подобовій.

Власний Простір допомагає обрати правильну квартиру, перевіряє ризики 360°, рахує цифри (NOI/Cap Rate/Cash-on-Cash/IRR), закриває угоду, робить ремонт «під ключ» і запускає оренду з KPI-управлінням.

Що ви отримуєте з нами

  1. Підбір під мандат: шорт-ліст 3–5 об’єктів, що відповідають бюджету, району, плану дохідності.

  2. Перевірка 360°: юридичний аудит («Юдей»), техінспекція/тепловізор, дефект-лист і кошторис.

  3. Фінмодель: NOI, cap rate, cash-on-cash, IRR 5 років + чутливість (оренда ±10%, простої).

  4. Переговори/закриття: торг, договори, реєстрація, страхування.

  5. Ремонт і меблювання «під ключ»: дизайн-пакет, графік, контроль підрядників.

  6. Управління орендою: відбір орендарів, інкасація, сервіс, звітність, KPI.

Якою має бути «ідеальна» Buy-to-Let-квартира у Львові

  • Локація: Галицький/Франківський/Шевченківський/Сихівський райони з доведеним попитом, зручна логістика, інфраструктура.

  • Метраж і планування: 30–45 м² (смарт/1-кімн.) із функціональною кухнею та місцем для зберігання.

  • Стан будинку/комунікацій: відсутність критичних обмежень (застарілі мережі, проблемні ліфти, аварійні дахи).

  • Витрати на утримання: адекватні HOA/комунальні, прозорий тариф.

  • Правова чистота: відсутність арештів/іпотек/спорів, коректна історія об’єкта.

Чек-лист перевірки перед купівлею

Юридично

  • Правовстановлюючі документи; витяг з Реєстру речових прав.

  • Відсутність іпотек, арештів, сервітутів, судових спорів.

  • Перевірка продавця/підписантів, повноважень.

  • Для новобудов: дозвільна документація, репутація забудовника, історія введення в експлуатацію.

Технічно

  • Несучі конструкції (тріщини, перепланування), стан стін/стелі/підлоги.

  • Інженерія: електрика, вентиляція, каналізація, стояки, вікна/балкон.

  • Тепловізійна діагностика (містки холоду, втрата тепла).

  • Шум/запахи/сирість, стан під’їзду й даху.

Фінансово-ринково

  • Ринкова ставка оренди для аналогів у цьому ж будинку/кварталі.

  • Реалістичний коефіцієнт вакантності (простою).

  • Оціночний бюджет ремонту/комплектації та строк реалізації.

  • Порівняння з альтернативами (інший район, формат, поверх/планування).

Приклад розрахунку дохідності (ілюстративно)

  • Ціна входу (з витратами на закриття): $77 250

  • Ремонт + меблі + резерв: $18 250

  • Загальна база інвестицій (basis): $95 500

  • Оренда (довгострокова): $700/міс

  • Вакантність: 6% (ефективна оренда ≈ $658/міс)

  • Витрати/міс: PM 10% від зібраної, HOA $40, страхування/податок (пропорційно), техрезерв 5% від оренди

  • NOI (річний): близько $6 800–7 300 (залежно від структури витрат)

  • Cap Rate (Y1): ~7,1–7,6%

  • Cash-on-Cash (при кредиті 50% під 10% річних): орієнтовно 6–8% у Y1

  • IRR 5 років (з помірним ростом): ~10–13% за базового сценарію

Точні цифри залежать від конкретної квартири, будинку, умов фінансування й ринку. Ми готуємо фінмодель саме під ваш бюджет і об’єкт: базовий/стрес-сценарії, чутливість, графік робіт і запуску.

Що найбільше впливає на дохідність

  • Ціна входу та якість торгу — ключовий важіль.

  • Планування та стан — «правильні» метри заробляють більше.

  • Рівень сервісу та управління — відбір орендарів, швидкість заселення, превентивне обслуговування.

  • Сервісні витрати — HOA/комунальні/страхування/податки.

  • Горизонт інвестиції — довший термін знижує волатильність і дає ефект капіталізації.

Як ми працюємо (етапи та строки)

  1. Бриф → 24 години: бюджет, ціль, район/формат, ризик-профіль.

  2. Підбір 5–10 днів: шорт-ліст 3–5 об’єктів з порівняльною таблицею ставок і показників.

  3. Due Diligence 3–5 днів: юрперевірка, інспекція, кошторис, фінмодель.

  4. Торг/закриття: LOI, договір, реєстрація, страхування.

  5. Ремонт/комплектація 2–6 тижнів: контроль графіка й бюджету.

  6. Запуск оренди: фото, оголошення, відбір, договір, заїзд.

  7. Управління та звітність: KPI-дашборд, інкасація, сервіс, страхові кейси.

Ризики та як ми їх зменшуємо

  • Правові → повний юр-аудит, договори, страховки, відмова від угоди за негативного висновку.

  • Технічні → тепловізор, дефектний акт, гарантії підрядників, прийомка робіт.

  • Ринкові → реалістичні ставки, стримані очікування, сценарії та чутливість.

  • Операційні → договори управління з KPI, SLA на реакцію, резерв на дрібний ремонт.

  • Фінансові → дисципліна бюджету, графік платежів, контроль дебіторки/простоїв.

Формати співпраці та оплата

  • Інвест-аудит 48 год — швидка перевірка конкретної квартири + фінмодель.

  • Підбір «під ключ» — шорт-ліст, DD, торг і закриття угоди.

  • Ремонт/комплектація — фіксований кошторис, контроль якості та строків.

  • Управління орендою — % від зібраної оренди + бонуси за KPI.

  • Юридичний супровід/структурування (SPV) — окремо або у пакеті.

Відповіді на часті запитання

Що краще: новобудова чи «вторинка»?
Залежить від ціни входу, строків та ризиків. «Вторинка» часто дає швидший запуск і зрозумілі витрати; новобудова — потенційно кращу капіталізацію за умови надійного забудовника.

Яка реалістична ставка дохідності?
Для довгострокової — орієнтир 6–9% cap rate у Y1 за правильної покупки та управління. Вище — можливе, але зазвичай з додатковим ризиком або роботою (ремонт, репозиціонування).

Як уникнути проблем з орендарями?
Скринінг, депозити, чіткий договір, фотофіксація стану, регулярний сервіс. Ми ведемо процес повністю.

Можна інвестувати дистанційно?
Так. Відео-інспекції, електронний документообіг, щомісячні звіти — усе прозоро онлайн.

Наступні кроки

  • Заповнити бриф на підбір → ми надішлемо шорт-ліст із цифрами протягом 5–10 днів.

  • Замовити інвест-аудит 48 год → якщо вже є конкретна квартира.

  • Обговорити управління орендою → підключимо об’єкт і налаштуємо KPI-звітність.