ЗЕМЛЯ ТА ДЕВЕЛОПМЕНТ У ЛЬВОВІ: ДІЛЯНКИ, ТАУНХАУСИ, РЕКОНСТРУКЦІЇ

Для кого цей напрям

  • Інвесторів, які хочуть створювати додану вартість через будівництво/перепрофілювання.

  • Власників ділянок, що планують capex → капіталізацію: таунхауси, котеджі, малоетажна забудова.

  • Підприємців, хто бачить потенціал у реконструкціях під житло/апарти чи малий комерційний формат.

Власний Простір підбирає ділянки/об’єкти, робить due diligence (юридичний, містобудівний, технічний), готує передТЕО/фінмодель, вибудовує маршрут погоджень, керує проєктом і виводить продукт на ринок.

Що ви отримаєте з нами

  1. Sourcing ділянок/будівель під ваш формат: ІЖБ/таунхауси/малоетажка/апарти/комерція.

  2. Due Diligence 360°: цільове призначення, право власності, обтяження, червоні лінії, охоронні зони, інженерні мережі, під’їзди.

  3. ПередТЕО + фінмодель: щільність, GBA/NSA, собівартість, графік capex, сценарії продажу/оренди, чутливість.

  4. Містобудівний маршрут: МУО/ДПТ (за потреби), ТУ на мережі, умови приєднання, дозвільні процедури.

  5. Проєкт і реалізація: архітектура, кошторис, календар, тендери підрядників, технагляд, контроль строків і якості.

  6. Go-to-market: ціноутворення, маркетинг, попередні продажі / запуск оренди, юридичний супровід угод.

Критерії відбору земельної ділянки

  • Правовий статус: прозоре право власності/користування, цільове призначення сумісне з наміром (Ж-1/Ж-2/Г-/*), відсутність арештів/сервітутів/оренди, що конфліктує.

  • Містобудівні умови: ДПТ/ГП, висотність, щільність, лінії регулювання, охоронні/санітарні зони (трамвай, ЛЕП, газопровід, історична спадщина).

  • Інженерія та під’їзди: можливість підключень (електрика/вода/каналізація/газ/зв’язок), пропускна здатність вулиць, зручний заїзд спецтехніки.

  • Рельєф/геологія: укоси, ґрунти, підтоплення, потреба в підпірних стінках/дренажі.

  • Оточення та попит: школа/садок/ТЦ, транспорт, відстань до центру, конкурентні проєкти й ціновий сегмент.

Формати, з якими працюємо

1) Таунхауси / котеджі (2–20 секцій)

  • Швидкий цикл, зрозумілий попит у передмісті.

  • Ключ: інженерні підключення, паркування, якісне планування (3–4 кімнати, 90–130 м²).

2) Малоетажна житлова забудова (до 4–6 поверхів)

  • Баланс щільності й вартості підключень; можливі проміжні черги.

  • Ключ: правильна мікс-матриця планувань, ліфти/паркінг, двір без авто.

3) Реконструкція у житло/апарти

  • Будівлі колишніх офісів/гуртожитків/сервісних площ.

  • Ключ: переведення функції, звукоізоляція, евакуаційні норми, пожежні системи.

4) Комерційні формати малої площі

  • Street-retail у нових кварталах, мікро-склади last-mile.

  • Ключ: трафік, висота стель, вітрини, потужність, паркоінфраструктура.

Мінідорожня карта погоджень (узагальнено)

  1. Первинний аудит: право/цільове призначення, містобудівна відповідність, охоронні зони, ТУ-принципово.

  2. ПередТЕО/ескіз: щільність, GBA/NSA, парковка, черговість будівництва.

  3. Містобудівні умови та обмеження (МУО) / зміни ДПТ (за потреби).

  4. Отримання ТУ на мережі, договори приєднання, попередні техрозрахунки підстанцій/насосних.

  5. Проєктування (стадії) та експертиза; кошторис/тендер/договір підряду.

  6. Дозвіл на будівництво; журнали робіт, технагляд, контроль якості/термінів.

  7. Введення в експлуатацію, реєстрація прав, угоди з інвесторами/покупцями.

Для реконструкцій додаються: техобстеження, проект перепланувань, узгодження з балансоутримувачем/спадщиною (якщо є охоронний статус).

Фінмодель девелопменту: що рахуємо

  • Вхідні дані: площа, коеф. щільності, GBA/NSA, структура планувань, ціна реалізації/оренди, темп продажів.

  • Capex: земля, проєктування/експертиза, мережі/приєднання, будівельно-монтажні, благоустрій, меблі (апарти), маркетинг, резерв 5–10%.

  • Opex/фінансування: проценти, комісії, адмін, страховки, податки.

  • Показники: маржа від собівартості, IRR проєкту, cash-on-cash для інвестора, строк окупності, чутливість (ціна продажу/собівартість/терміни ±5–10%).

  • Стадійність: каскад фінансування, черги будівництва, попередні продажі.

Приклад економіки (ілюстративно, 8 таунхаусів)

  • Ділянка 0,25 га, передмістя Львова.

  • Вхід (земля+закриття): $140 000

  • Будівництво/мережі/проєкт: $720 000

  • Маркетинг/адмін/резерв: $60 000

  • Собівартість (basis): $920 000

  • Середня ціна продажу секції: $140 000 × 8 = $1 120 000

  • Валовий прибуток: ~$200 000 (~21,7% від basis)

  • Горизонт: 12–16 міс. Черги/попередні продажі покращують касовий потік.

Цифри змінюються від підключень, фундаментів, логістики та темпів продажу. Перед стартом робимо чутливість і готуємо план «В/С».

Ризики та як ми їх зменшуємо

  • Юридичні/містобудівні: невідповідне цільове призначення, охоронні зони → аудит, МУО/ДПТ, варіанти зміни функції.

  • Інженерні: відсутність підключень/низькі потужності → попередні ТУ, альтернативні джерела, черговість підведення.

  • Будівельно-технічні: «сюрпризи» ґрунтів/рельєфу → геологія, резерви, адаптація проєкту.

  • Ринкові: зміна попиту/цін → поетапні продажі, проміжні продукти (shell&core/white box).

  • Фінансові: касові розриви → поетапні платежі, escrow/фонди, кредитні лінії з ковенантами.

  • Операційні: збої підрядників → жорсткий договір підряду, гарантії, штрафи, технагляд.

Документи та артефакти, які готуємо

  • Земельний/містобудівний висновок (PDF): право, ціль, регламенти, охоронні зони.

  • ПередТЕО + site plan: щільність, генплан, парковка, фази, ризики.

  • Фінмодель (Excel): собівартість, маржа, IRR, cash flow, чутливість.

  • Календар/бюджет проєкту: Gantt, контрольні точки, резерви.

  • Тендерний пакет: ТЗ, договір підряду з KPI/штрафами, матриця матеріалів.

  • Маркетинговий пакет: позиціонування, прайс-лист, план запуску/бронювань.

Моделі співпраці та оплата

  • Пошук ділянки/об’єкта — фікс за шорт-ліст і висновок.

  • ПередТЕО + фінмодель — фікс, зараховується у вартість PM при реалізації.

  • Управління девелопментом (PM) — фікс/щомісячно + бонус за дотримання строків/бюджету.

  • Фандрейзинг/структурування SPV — підготовка документів, waterfall, пайова участь.

  • Продаж/Go-to-market — success fee з реалізації або % від зібраних платежів.

Часті запитання

Чи можна змінити цільове призначення?
Можна, але це час/процедури. Оцінюємо й пропонуємо маршрут (ДПТ/МУО), чи є сенс змінювати проектну ідею під чинні регламенти.

Скільки триває погодження мереж?
Від 4 до 16 тижнів залежно від типу підключень і завантаженості операторів. Працюємо паралельно зі стадіями проєкту.

Що робити, якщо попит «підсів»?
Підстраховуємося фазуванням, корекцією міксу планувань/площ, проміжними продуктами (shell&core/white box), розтермінуванням.

Чи можна зайти з невеликого бюджету?
Так. Почати з таунхаусів 2–4 секції або реконструкції малої площі.

Наступні кроки

  • Заповнити бриф на землю/девелопмент — отримаєте шорт-ліст ділянок або будівель з висновком і попередньою моделлю.

  • Замовити передТЕО — щільність, GBA/NSA, кошторис, графік і сценарії продажів.

  • Обрати формат співпраці та стартувати PM — запускаємо маршрут погоджень і тендер підрядників.