DUE DILIGENCE НЕРУХОМОСТІ: ЮРИДИКА, ТЕХНІКА, ФІНАНСИ — 360°

Кому це потрібно

  • Інвесторам, що приймають рішення про купівлю/участь у проєкті.

  • Власникам, які готують продаж/фінансування/залучення партнера.

  • Банкам/фондам/партнерам, яким потрібна об’єктивна оцінка ризиків.

Власний Простір проводить повний DD у Львові та області: юридичний (через партнерів «Юдей»), технічний (інспекція/тепловізор), фінансово-ринковий (модель NOI/Cap/IRR), а також договори, податки, страхування та сценарії легалізації.

Що входить у Due Diligence 360°

1) Юридичний блок

  • Правовстановлюючі документи, історія переходів, обтяження/іпотеки/арешти/сервітути.

  • Перевірка продавця/уповноваження підписантів.

  • Для новобудов: дозвільна документація, статус введення, репутація забудовника, фонди/ЦП.

  • Земля/комерція: цільове призначення, землевідведення, оренда землі, ДПТ/МУО, містобудівні обмеження.

  • Рекомендовані запобіжні клаузули в договорі: умови відступу, завдаток/депозит, строки усунення ризиків.

2) Технічний блок

  • Інспекція об’єкта: конструкції, інженерія, вентиляція/димовидалення, електропотужність.

  • Тепловізійна діагностика, вологість/шум, приховані дефекти.

  • Для реконструкцій: відповідність нормам, евакуація, пожежні системи.

  • Дефект-лист + кошторис доведення/ремонту з пріоритетами та строками.

3) Фінансово-ринковий блок

  • Аналітика ринку оренди/продажів, ставки, вакантність, comps.

  • Фінмодель: NOI, cap rate, cash-on-cash, IRR 5 років, чутливість (оренда/вакантність/exit-cap).

  • Для кредитного кейсу: DSCR/LTV, прогнози платежів, ковенанти.

  • Стратегії монетизації: довгострокова/подобова оренда, фліп, комерційний lease-up.

4) Податково-договірний блок

  • Структурування: SPV, партнерські угоди (waterfall, drag/tag, buy-sell).

  • Податки для власника/оренди/продажу, страхування майна/відповідальності.

  • Чек-лист документів і проект договору з потрібними умовами.

Результати, які ви отримуєте

  • PDF-звіт 360° з висновками «зелені/жовті/червоні» ризики.

  • Дефект-лист і кошторис доведення з пріоритетами.

  • Фінмодель (Excel) у 2–3 сценаріях + чутливість.

  • Проєкт договору/умов із запобіжними клаузулами.

  • Дорожня карта легалізації/ремонту/запуску із строками та відповідальними.

Процес і строки

  1. Бриф → 24 год: ціль угоди, формат (житло/комерція/земля), строк рішення.

  2. Збір даних (0–1 день): документи, доступи, огляд.

  3. Перевірки (2–5 днів): юр, інспекція/тепловізор, ринок, кошторис.

  4. Моделювання (до 2 днів): NOI/Cap/IRR, stress-тести, DSCR.

  5. Висновок та рекомендації: купувати/торгувати/відмовитись + план дій.

Для складних кейсів (аукціони, важкі обтяження, реконструкції) погоджуємо розширений перелік робіт і додаткові строки.

Типові «червоні прапорці» та дії

  • Арешт/іпотека/спір → алгоритм зняття/узгодження, умова в договорі, escrow.

  • Нелегальні перепланування → проект/узаконення або корекція ціни.

  • Недостатня електропотужність → ТУ/апгрейд мереж, бюджет/строки, вплив на NOI.

  • Завищена ціна входу → аргументи для торгу з цифрами й дефектами.

  • Високі HOA/експлуатація → перерахунок моделі, пошук альтернатив.

Формати співпраці та оплата

  • Базовий DD (квартира/невелика комерція): фіксована ставка.

  • Розширений DD (комерція/земля/реконструкція): фікс + погоджений перелік експертиз.

  • Опційно: підготовка пакета для банку/інвестора, супровід торгу/закриття, ремонт/управління.

Приклад (ілюстративно, buy-to-let)

  • Ціна продавця: $78 000, ринкова оренда $690/міс, HOA $40.

  • DD виявив: приховані тепловтрати (вікна), слабку електролінію, відсутність довідки про відсутність боргів.

  • Результат: знижка $4 000, бюджет доведення $2 200, cap rate Y1 з 6,5% → 7,3% після доведення.

Часті запитання

Чи робите DD дистанційно?
Так. Частину документів збираємо онлайн, інспекцію проводимо за графіком або з відеофіксацією.

Що, якщо висновок негативний?
Рекомендуємо відмовитись або торгуватись до безпечної ціни, надаємо альтернативи.

Чи включено перевірку забудовника?
Так, для новобудов — репутація, дозвільні документи, статус введення, суди.

Працює для аукціонів та комерції?
Так. Додаємо блок легалізації/доступів, fit-out, lease-аналіз (NNN/Modified/Gross).

Наступні кроки

  • Надішліть адресу/посилання на об’єкт і ціну продавця.

  • Узгодимо перелік документів/доступів та стартуємо перевірку.

  • Отримаєте звіт 360° + модель і чітку рекомендацію з планом дій.