Для чого це вам
-
Прийняти рішення купувати / торгувати / відмовитись на базі цифр, а не відчуттів.
-
Порівняти кілька об’єктів/сценаріїв (LT, подобова, фліп, комерція).
-
Показати банку/партнеру прозору фінмодель із чутливістю та ризиками.
-
Спланувати ремонт/fit-out і зрозуміти вплив на NOI та окупність.
Власний Простір готує фінмоделі під житлову й комерційну нерухомість у Львові та області: від швидких калькуляцій до детальних моделей із графіком капвкладень, кредитним блоком і exit-стратегіями.
Що входить у послугу
-
Вхідні дані та припущення: орендні ставки, вакантність, HOA/сервіс, податки, страховки, ріст цін/оренд, capex/opex.
-
Операційний блок: NOI місячний/річний, резерви, сезонність (для подобової), RevPAR.
-
Інвестпоказники: Cap Rate, Cash-on-Cash, IRR 3–10 років, Equity Multiple.
-
Кредитний модуль: LTV, ставка, графік платежів, DSCR, чутливість до ставки.
-
Exit-сценарії: продаж по cap, рефінанс, горизонт інвестиції.
-
Чутливість: оренда ±10–15%, вакантність, capex, вихідний cap ±0,5–1,0 п.п.
-
Звітність: коротке резюме, таблиці, графіки cash flow, аргументи для торгу/банку.
Формат видачі: PDF-резюме + Excel (редагований) / Google Sheets.
Типові моделі, які ми робимо
-
Buy-to-Let (довгострокова оренда) — ставка, вакантність, HOA, PM, резерви, ріст оренд.
-
Подобова/апарти — ADR, Occ, комісії OTA, клінінг, RevPAR, сезонність.
-
Фліп — basis, ARV, календар ремонту, маржа, ротації капіталу.
-
Комерція — lease terms, індексація, service charge (Gross/Modified/NNN), tenant improvements.
-
Паркомісця/кладові — прості NOI-моделі, ліквідність, окупність.
-
Земля/девелопмент — GBA/NSA, капітальні витрати, фази, передпродажі, IRR проєкту.
Приклад (ілюстративно, buy-to-let)
-
Basis: $95 500 (ціна + закриття + ремонт/FF&E).
-
Оренда: $700/міс, вакантність 6% ⇒ ефективно ~$658/міс.
-
Opex/місяць: PM 10% від зібраної, HOA $40, страхування+податок ~$25, техрезерв 5%.
-
NOI/рік: ~$6 900–7 300. Cap Rate Y1: ~7,1–7,6%.
-
Кредит 50% під 10%: DSCR ≥ 1,2–1,3, Cash-on-Cash Y1: 6–8%.
-
IRR 5 років (база, помірний ріст): 10–13%.
Остаточні цифри залежать від конкретної адреси, стану будинку та умов фінансування — ми рахуємо персонально.
Що ви отримаєте на виході
-
Резюме на 1–2 сторінки: висновок «купувати/торгувати/відмовитись», діапазон безпечної ціни.
-
Повна модель: вкладки «Assumptions / Rental / Opex / Debt / Returns / Sensitivity / Exit».
-
Графіки: cash flow, боргове навантаження, чутливість IRR/Cap/DSCR.
-
Аргументи для переговорів: список дефектів/витрат, що знижують ціну; сценарний аналіз.
-
Пакет для банку/партнера: ключові метрики, DSCR, ковенанти, ризики та їх нейтралізація.
Процес і строки
-
Бриф → 24 год: мета (LT/ST/фліп/комерція), бюджет, адреси/лоти, умови кредиту (якщо є).
-
Збір даних: ринкові ставки/вакантність, HOA, податки, комісії, capex.
-
Моделювання: база + стрес; чутливість; підготовка PDF.
-
Презентація моделі і відповіді на питання; за потреби — правки/ітерації.
Пакети та оплата
-
Швидка модель (1 об’єкт / 1 сценарій) — для термінових рішень/торгу (включає резюме + Excel).
-
Порівняльна модель (до 3 об’єктів) — таблиця вибору + рекомендації.
-
Детальна модель (зі знімком ринку) — з кредитним модулем, чутливістю та exit-сценаріями.
-
Dev/комерція Pro — lease-аналітика, індексації, fit-out, service charge, DSCR/ковенанти.
Поширені запитання
Чи робите моделі під банк?
Так. Окремий пакет із DSCR/LTV, ковенантами та ризиками у форматі банківського memo.
Як оцінюєте риндову оренду та вакантність?
Порівняльний аналіз по районах/ЖК, історія оголошень, фактичні угоди, поправки на стан/планування.
Можна додати ремонт/fit-out у модель?
Так. Календар капексів і вплив на терміни/ставки/IRR.
Що, якщо я розглядаю і LT, і подобову?
Робимо side-by-side із показниками NOI/RevPAR і операційними ризиками, даємо рекомендацію.
Наступні кроки
-
Надішліть адреси/лінки об’єктів або критерії пошуку та очікувану стратегію (LT/ST/фліп/комерція).
-
Повідомте умови фінансування (якщо плануються).
-
Отримаєте PDF + Excel із цифрами, чутливістю та чіткою рекомендацією.