ПЕРЕВІРКА ЗАБУДОВНИКА: ЯК БЕЗПЕЧНО ІНВЕСТУВАТИ В НОВОБУДОВУ У ЛЬВОВІ

Коли потрібна ця послуга

  • Плануєте інвестувати на етапі котловану/будівництва і хочете мінімізувати ризики.

  • Обираєте між 2–3 ЖК та хочете об’єктивне порівняння.

  • Вас цікавить реальна готовність об’єкта, строки введення й легальність документів.

  • Потрібні умови договору, які захищають вас (гроші, строки, відповідальність).

Власний Простір проводить юридично-технічний скринінг забудовника й конкретного ЖК: документи на землю/будівництво, хід робіт, фінмодель об’єкта для інвестора та рекомендації по договірних умовах. Юридичний блок виконуємо разом із партнерами «Юдей».

Що саме ми перевіряємо (чек-лист)

1) Право та дозвільна документація

  • Право на земельну ділянку (власність/оренда), цільове призначення.

  • Містобудівні умови та обмеження (МУО), відповідність проєкту.

  • Дозвіл на будівництво / повідомлення, клас наслідків.

  • Техумови на мережі (електрика, вода, каналізація, газ/опалення).

2) Юридична історія та ризики

  • Обтяження: іпотеки/арешти/сервітути, судові справи компанії/ділянки.

  • Структура девелопера/генпідрядника, пов’язані особи, репутація попередніх проєктів.

  • Тип договору з інвестором (купівля майнових прав, ФФБ/ФОН, попередній договір тощо), механізм захисту коштів.

3) Технічний стан і темп будівництва

  • Фактична готовність черг/секцій, дотримання графіка.

  • Якість конструкцій, інженерії, фасадних рішень (огляд/фотофіксація).

  • Реалістичність строків введення в експлуатацію.

4) Фінансові умови для інвестора

  • Графік платежів (100% / розтермінування), штрафні санкції за прострочки.

  • Орієнтовні витрати на доведення/ремонт, HOA/сервіс і вплив на NOI при здачі в оренду.

  • Порівняльна дохідність по ЖК/секціях/плануваннях.

5) Експлуатація та гарантії

  • Хто управляє будинком, тарифи ОСББ/керуючої, що входить у сервіс.

  • Гарантійні зобов’язання забудовника/підрядника, порядок претензій.

  • Передавальні документи при прийомці (акти, техпаспорт, комунальні/лічильники).

Червоні прапорці (ознаки підвищеного ризику)

  • Невідповідність цільового призначення землі проєкту.

  • Відсутність/сумнівність дозволу на будівництво або МУО.

  • Масові судові спори/арешти щодо компанії чи ділянки.

  • Агресивні передпродажі без захисту коштів, оплата «повз» прозорі механізми.

  • Хронічні зриви строків в інших ЖК забудовника.

  • Нереалістично низькі тарифи сервісу або непрозорий договір управління.

Формат результату (що ви отримуєте)

  • PDF-звіт із системою світлофора: зелені/жовті/червоні ризики.

  • Порівняльну таблицю 2–3 забудовників/ЖК (документи, строки, витрати, дохідність).

  • Рекомендації до договору: запобіжні клаузули (штрафи/пеня, escrow, умови відступу, фіксація строків і комплектації).

  • Коротку фінмодель інвестора: NOI/Cap/IRR на типовій квартирі/секції в кожному ЖК.

  • Чек-лист прийомки і перелік документів на момент введення/передачі.

Як ми працюємо (етапи та строки)

  1. Бриф → 24 год: обрані ЖК/бюджет/формат (buy-to-let/подобова/для себе).

  2. Збір документів 1–2 дні: запити до забудовника/відкриті реєстри.

  3. Юридичний і технічний скринінг 2–4 дні: аналіз документів, виїзд/фотофіксація, дзвінки керуючим.

  4. Фінмодель і висновки 1 день: порівняльна таблиця + рекомендації до договору.

  5. Презентація результатів і погодження наступних кроків (переговори/торг/закупка).

Для складних кейсів (зміна цільового/реконструкції/суперечливі права) пропонуємо розширений DD із додатковими експертизами.

Приклад порівняльної таблиці (фрагмент)

  • Документи: право на землю ✔︎ / дозвіл ✔︎ / МУО ✔︎

  • Строк введення: контракт — 4 кв. 2026 / історія девелопера: +6 міс. середній зсув

  • Мережі: ТУ на електрику 90% виконання; вода/каналізація — договори підписані

  • Договір: попередній + додаток з гарантіями; пропонуємо escrow і пеню 0,1%/день за прострочення передачі

  • HOA: прогноз $0,55–0,70/м²; наявний оператор з портфелем 7 ЖК

  • Економіка інвестора (1-кімн., 38–42 м²): риндна оренда $600–680, cap 6,8–7,5% після доведення

Запитання та відповіді

Чи можна інвестувати на ранній стадії без підвищеного ризику?
Можна з правильними договірними запобіжниками (escrow, чіткі строки/штрафи, фіксація комплектації) і після перевірки документів.

Що робити, якщо виявили “червоні прапорці”?
Або торг/перегляд умов, або відмова. Даємо письмові аргументи для переговорів.

Чи перевіряєте керуючу компанію?
Так: тарифи, склад послуг, історія будинків, механіка інкасації/звітності.

Чи рахуєте окупність для оренди?
Так. Даємо міні-фінмодель та рекомендації з планування/ремонту для кращого NOI.

Варіанти співпраці та оплата

  • Базовий скринінг 1 ЖК — фіксована ставка (юридика + технічний огляд + рекомендації до договору).

  • Порівняння 2–3 ЖК — фікс (включає таблицю і міні-фінмоделі).

  • Розширений DD — додаткові експертизи, погоджуємо обсяг.

  • Подальший супровід — переговори/торг, прийомка, запуск оренди та управління.

Наступні кроки

  • Надішліть назву ЖК/посилання та бажану планування/бюджет.

  • Ми підтвердимо перелік документів і стартуємо перевірку.

  • Отримаєте звіт + рекомендації до договору та порівняння з альтернативами.