СТРУКТУРУВАННЯ / SPV / ДОГОВОРИ ДЛЯ ІНВЕСТИЦІЙ У НЕРУХОМІСТЬ

Для чого це вам

  • Захист капіталу та зрозумілий розподіл прав/обов’язків.

  • Прозорий cash flow і автоматичний розподіл прибутку (waterfall).

  • Керовані ризики: податкові, юридичні, операційні.

  • Готовий пакет документів для інвесторів/банку/аудиту.

Власний Простір разом із юрпартнерами «Юдей» структурує угоди: від простих партнерств до SPV із waterfall, з урахуванням формату активу (оренда, фліп, комерція, девелопмент).

Що ми робимо (коротко)

  1. Вибір форми: ФОП/ТОВ/SPV, партнерство, опціон/конверт, трастові механіки.

  2. Економіка угоди: waterfall (pref, catch-up, promote), комісії, KPI.

  3. KYC/AML: перевірка інвесторів і походження коштів.

  4. Договори: корпоративні (статут/корпдоговір), інвестугоди, buy-sell, опціони, договори управління, оренди, підряду.

  5. Податки/виплати: дивіденди, роялті/fee, агентські, моделі розподілу.

  6. Контроль і звітність: права доступу, аудит, інформаційні права, SLA.

Базові моделі структурування

  • Просте партнерство (без SPV): договір про спільну діяльність + довіреність/PM-договір. Плюси — швидко/дешево; мінуси — перехресні ризики.

  • SPV (ТОВ під об’єкт): кожний актив у окремому ТОВ. Плюси — кільцева ізоляція ризику; мінуси — адмінвитрати.

  • Master-SPV + дочірні: портфельна модель для кількох активів (buy-to-let, фліп, комерція).

  • Debt + Equity мікс: позика інвестора + міноритарна частка; кути податкової оптимізації.

  • Опціон/пул опціонів: право входу/викупу частки після досягнення KPI.

  • Revenue share / Management contract: для апартів/комерції з високою часткою операцій.

Конкретну форму обираємо після фінмоделі та оцінки ризиків/податкових наслідків.

Waterfall та ролі

Ролі: GP (керуючий партнер), LP (пасивний інвестор), PM (управляючий активом).
Типовий waterfall:

  1. Повернення капіталу LP,

  2. Pref return LP (наприклад, 6–10% річних пріоритетно),

  3. Catch-up GP до заданої пропорції,

  4. Promote/спліт (наприклад, 70/30 LP/GP).
    Комісії: acquisition/arrangement, asset/PM fee, construction management, disposition — прозоро врегульовано у PPM/термшиті.

Ключові договори (що готуємо)

  • Термшит і PPM/меморандум (умови угоди, ризики, розкриття).

  • Корпоративні: статут/корпдоговір, рішення учасників, політика підписів.

  • Інвестугода: внесок, waterfall, pref, звітність, drag/tag, ROFR, lock-up.

  • Buy–Sell / опціон: умови входу/виходу, тригери викупу, deadlock.

  • Управління активом: PM/Asset Management з KPI, fee, звітністю, правом заміни.

  • Підряд/ремонт: фікс-кошторис, графік, штрафи, гарантії.

  • Оренда/суборенда: gross/modified/NNN, індексація, депозити, break options.

  • Позика/забезпечення: графік, ставки, забезпечення/застава, ковенанти.

Ризики та як їх зменшуємо

  • Конфлікти учасників → чіткі drag/tag, deadlock, медіація/арбітраж.

  • Операційні збої → KPI у PM-договорі, право заміни управителя.

  • Податкові сюрпризи → попередня податкова модель виплат, тест альтернатив.

  • Гроші/банкінг → окремі рахунки SPV, правила підписів «2 із 3», ліміти.

  • Комплаєнс → KYC/AML, політика пов’язаних сторін, конфлікт інтересів.

Як виглядає процес

  1. Бриф → 24 год: ціль (LT/ST/фліп/комерція/девелопмент), бюджет, кількість інвесторів, горизонти, роль Власного Простору.

  2. Фінмодель + термшит (3–7 днів): waterfall, комісії, KPI, графік виплат.

  3. Юрпакет (5–10 днів): інвестугода, корпоративні, PM/оренда/підряд, опціони.

  4. KYC/AML і підписи: рахунки, регламенти, політики.

  5. Старт операцій: звітність, борд-процедури, контроль платежів.

Терміни варіюються від складності угоди та кількості сторін.

Що ви отримуєте

  • Комплект документів під ваш кейс (PDF/Word) + таблиця прав/обов’язків.

  • Фінмодель виплат (Excel) з waterfall і сценаріями (база/стрес).

  • Політики/регламенти: підписи, ліміти, інформаційні права, SLA.

  • Шаблони звітів для інвесторів (місячні/квартальні), чек-листи.

  • Пакет для банку/інвестора: резюме, DSCR/LTV (де потрібно), ризики й їх нейтралізація.

Часті запитання

Чи обов’язково SPV під кожен об’єкт?
Рекомендовано для ізоляції ризику. Портфельні активи — через master-SPV з дочірніми.

Як платити інвесторам: дивіденди чи проценти?
Залежить від моделі (equity/debt/гібрид) і податкового профілю. Порівнюємо варіанти перед підписанням.

Як захиститися від затримок ремонту/запуску?
PM/підряд — з KPI, штрафами, правом розірвання та step-in.

Що з комплаєнсом?
Проводимо KYC/AML, політику пов’язаних сторін, облік рішень борду.

Чи можете підготувати документи англійською?
Так, готуємо двомовні версії й узгоджуємо колізійні норми/арбітраж.

Наступні кроки

  • Надішліть короткий бриф: формат активу, бюджет, кількість інвесторів, бажаний waterfall і строки.

  • Ми підготуємо термшит і фінмодель виплат, а далі — повний юрпакет під підпис.