Перевірка квартири перед купівлею

Призначення послуги

Перевірка квартири перед купівлею — це комплексний аудит технічного стану й документів, що дозволяє оцінити реальні ризики, витрати на усунення недоліків та коректність угоди. Результатом є пакет висновків і рекомендацій, на основі яких приймається обґрунтоване рішення щодо купівлі та ціни.

Технічний аудит: що саме перевіряється

Геометрія та площі

  • Лазерні обміри загальної/житлової площі та висоти приміщень.

  • Рівність підлоги, вертикальність стін, прямокутність кутів; перепади стяжки.

  • Зіставлення з техпаспортом/планом, індикація можливих прихованих деформацій.

Вікна, двері, балкони/лоджії

  • Монтажні шви, паро- та гідроізоляція, герметичність примикань.

  • Притиск і регулювання фурнітури, відкоси, підвіконня, відливи.

  • Ознаки продування, термомістки, локальні промерзання, конденсат.

Електропостачання

  • Розподіл груп (розеткові/освітлювальні/силові), автоматика (УЗО/дифавтомати).

  • Наявність/стан заземлення, переріз і маркування кабелів.

  • Якість підключень у щитку, тестування контурів у контрольних точках.

Опалення та вентиляція

  • Робота приладів, баланс системи, терморегуляція.

  • Тяга витяжних каналів, відсутність зворотної тяги, наявність притоку.

  • Теплоізоляція вузлів, стан решіток, чистота каналів.

Водопостачання та каналізація

  • Герметичність з’єднань, стан запірної арматури, доступ до лічильників.

  • Ухили випусків, ревізії, ризики застою й запахів.

  • Ознаки протікань (п’яти стін, кути, ніші), вологі плями.

Оздоблення й «мокрі» зони

  • Стан стяжок, штукатурок, швів, деформаційні вузли.

  • Гідроізоляція у санвузлах, пороги, примикання, ухили піддонів/душових.

  • Узгодженість матеріалів і технічних рішень під майбутній ремонт.

Інструменти та методики

  • Лазерний нівелір/дальномір — геометрія, перепади, площі.

  • Тепловізор — термомістки, продування, зони промерзання.

  • Вологомір — локальні зволоження, готовність основ.

  • Мультиметр/тестер напруги — базова електробезпека.

  • Ендоскоп — огляд прихованих порожнин/коробів/шахт.

  • Димогенератор/анемометр — перевірка тяги та повітрообміну (за потреби).

  • Шумомір — рівень фонового шуму/стояків, якщо релевантно.

Юридична перевірка (вторинний ринок)

  • Право власності та обтяження: витяги з ДРРП (право/обтяження), іпотека, арешт, заборона відчуження.

  • Ланцюг переходів права: безперервність, відсутність «слабких ланок».

  • Перепланування/реконструкції: відповідність техпаспорту, потреба узаконення.

  • Зареєстровані особи: довідка про місце проживання, порядок зняття з реєстрації.

  • Борги за ЖКП/ОСББ: довідки та взаєморозрахунок на дату передачі.

  • Перевірка сторін: повноваження продавця, довіреності, сімейний стан/згода подружжя.

  • Схема розрахунків: акредитив/escrow, етапність платежів, фіксація умов передачі.

Результати перевірки (вихідні матеріали)

  • Технічний звіт/дефектний акт із фотофіксацією, виміряними показниками та пріоритизацією усунення.

  • Кошторисний прогноз вартості виправлень і підготовки під ремонт (укрупнено).

  • Юридичний меморандум ризиків із висновком щодо безпеки угоди.

  • Протокол розбіжностей з рекомендованими строками/відповідальними (якщо погоджується сторонами).

Типові ризики, що виявляються

  • Перепади стяжок, завали стін, «гуляючі» кути; тріщини, відшарування.

  • Негерметичні віконні монтажні шви, продування, «холодні» кути, конденсат.

  • «Змішані» електричні групи, відсутність УЗО/заземлення, перегріті контакти.

  • Зворотна/нестійка тяга вентиляції, засмічення каналів.

  • Невірні ухили каналізації, протікання, застої, запахи.

  • Неузаконені перепланування, невідповідність техпаспорту, ризик відмови в іпотеці.

  • Обтяження в реєстрі, арешти, судові спори щодо об’єкта/власника.

Процес виконання

  1. Підготовка: бриф, погодження доступу, збір планів/техпаспорту (за наявності).

  2. Польовий етап: інструментальні вимірювання, фото/відеофіксація, первинна пріоритизація недоліків.

  3. Юридичний аудит: витяги з реєстрів, ланцюг права, перепланування, схема розрахунків.

  4. Документація: технічний звіт/дефектний акт, кошторисний прогноз, юридичний меморандум.

  5. Узгодження умов угоди: протокол розбіжностей, строки, відповідальні; за потреби — повторна перевірка.

Фактори, що впливають на тривалість і вартість

Площа, вік будинку, складність планування, стан інженерії, обсяг інструментальної діагностики, потреба в розширеній юридичній перевірці, терміновість та часові вікна доступу.

Короткий чек-лист покупця

  • Актуальні витяги з ДРРП (право/обтяження) на дату угоди.

  • Зіставлення техпаспорту з фактичним планом; статус перепланувань.

  • Довідки ОСББ/ЖЕК про відсутність боргів; фіксація показників лічильників.

  • Перевірка судових/виконавчих реєстрів щодо продавця/об’єкта.

  • Узгоджена схема розрахунків (акредитив/escrow) і графік передачі ключів/документів.

  • Акт фактичного стану на дату передачі (з фотофіксацією).