Перевірка нерухомості

Призначення послуги

Перевірка нерухомості — це комплексний аудит технічного стану й правових ризиків об’єкта перед купівлею, прийомкою від забудовника, орендою або початком ремонту. Мета — виявити дефекти, оцінити витрати на їх усунення, перевірити чистоту прав та безпеку розрахунків, щоб рішення про угоду було обґрунтованим.

Сфера застосування

Квартири (новобудова/вторинка): прийомка, передугодова інспекція, аудит інженерії.
Приватні будинки/таунхауси: конструкції, інженерні системи, енергоефективність.
Комерційні приміщення: pre-lease / pre-sale інспекція, акт розбіжностей.
Земельні ділянки: цільове призначення, обмеження, доступи та комунікації.

Технічний аудит

Геометрія та площі

Лазерні обміри, відхилення стін/кутів/стяжки, зіставлення з планом/техпаспортом.

Вікна, двері, огороджувальні конструкції

Монтажні шви, герметизація, продування, містки холоду, примикання відкосів/відливів.

Електрика

Розподіл груп, автоматика (УЗО/дифавтомати), заземлення, маркування та якість підключень.

Опалення та вентиляція

Баланс контурів, робота приладів, теплоізоляція, тяга каналів, відсутність зворотної тяги.

Вода та каналізація

Герметичність з’єднань, ухили, ревізії, лічильники, ризики підтоплення та запахів.

Конструкції та огляди для будинків

Фундамент, покрівля, фасад, вузли димоходу/котельні, дренаж і ливньова система.

Юридична перевірка

Право власності та обтяження

Витяги з реєстрів, історія переходів, іпотека, арешти, судові спори, сервітути.

Відповідність документації

Зіставлення фактичного стану з техдокументацією, перепланування, самочинні роботи.

Первинний ринок

Земля/МУО/дозвільна документація, відповідність схеми продажу, правильність договорів (інвестування/попередній/купівлі-продажу), ризики форвардів та відступлень.

Безпечні розрахунки

Схеми з використанням escrow/акредитивів, перевірка контрагента, підтвердження джерел коштів за вимогою банку/нотаріуса.

Інструменти та методи

Тепловізор, лазерний нівелір і дальномір, вологомір, мультиметр/детектор напруги, ендоскоп, димогенератор для перевірки вентиляції, шумомір (за потреби). Для юридичної частини — профілізовані реєстри, внутрішні чек-листи відповідності.

Результати перевірки (пакет документів)

Дефектний акт/технічний звіт з фотофіксацією та пріоритизацією усунення.
Юридичний меморандум ризиків із висновками щодо безпеки угоди.
Протокол розбіжностей і рекомендовані строки виправлень/умови торгу.
Перелік пунктів для повторної інспекції та контрольний список для прийомки/передачі.

Типові виявлення

Перепади стяжки, завали стін, «холодні кути», продування через монтажні шви.
Неправильний розподіл електричних груп, відсутність/помилки заземлення.
Недостатня або зворотна тяга вентиляції, ризики підтоплення в «мокрих» зонах.
Розбіжність фактичної площі з техдокументацією.
Обтяження/іпотека/арешти, спірні переходи права, невраховані перепланування.
Для будинків: дефекти покрівлі/фундаменту, проблеми дренажу, вузли димоходу.

Процес виконання

Підготовка: бриф, плани/техпаспорт (за наявності), доступ до об’єкта й реєстрових даних.
Польова інспекція: інструментальні вимірювання, фото/відеофіксація вузлів.
Юридичний аудит: витяги, перевірка обтяжень, аналіз договорів/схеми розрахунків.
Документація: технічний звіт/дефектний акт, юридичний меморандум, протокол розбіжностей.
Повторна перевірка: контроль усунення та фінальне погодження стану.

Коли замовляти перевірку

Перед підписанням акта приймання-передачі в новобудові.
Перед угодою купівлі-продажу на вторинному ринку.
Перед орендою/заселенням і при зміні орендаря (акт стану).
Перед стартом ремонту для формування коректного ТЗ і бюджету.
Після повідомлення про усунення недоліків (повторна інспекція).

Фактори тривалості та вартості

Тип об’єкта (квартира/будинок/комерція), площа й планувальна складність, доступність вузлів, обсяг інструментальної діагностики, необхідність розширеної юридичної перевірки, терміновість та часові вікна доступу.

Додаткові напрямки

Прийомка квартири, повторна інспекція після усунення недоліків, інспекція вторинної квартири/будинку, комерційна інспекція (pre-lease, акт розбіжностей), кошторис і технічний супровід ремонтних робіт.