Перевірка нерухомості перед купівлею / перед орендою

Призначення послуги

Комплексна перевірка нерухомості — це поєднання інженерної інспекції (конструкції, мережі, мікроклімат) та юридичного аудиту (права, обтяження, договори) перед підписанням угоди купівлі або оренди. Мета — виявити дефекти й ризики, оцінити витрати на усунення, сформувати умови угоди та уникнути спорів.

Для яких об’єктів

  • Житло: квартири (новобудова/вторинка), будинки, таунхауси.

  • Комерція: офіси, retail/ТРЦ, HoReCa, склади, виробничі/спорт/медицина.

  • Супутні приміщення: паркомісця, кладові, тераси/дворики.

Що перевіряємо (технічний аудит)

Конструкції та огороджувальні елементи

Геометрія, стяжки/штукатурки, тріщини/відшарування, балкони/парапети, фасадні примикання.

Вікна/двері/лоджії

Монтажні шви, паро-/гідроізоляція, притиск, відкоси/відливи, термомістки, конденсат.

Електрика

Ввід і щит, УЗО/дифзахист, групи/маркування, перерізи кабелів, заземлення; тест контурів.

Водопостачання/каналізація

Запірна арматура, лічильники, герметичність, ухили/ревізії, вентиляція стояків, запахи.

Опалення/клімат/вентиляція

Баланс радіаторів/контурів теплої підлоги, продуктивність витяжок, відсутність зворотної тяги, притік.

Мікроклімат і приховані зони

Вологість у «мокрих» зонах, ознаки протікань, стан технічних ніш/шахт/підвалів.

Інструменти: лазерний нівелір/дальномір, тепловізор (за ΔT ≥ 12–15°C), вологомір, анемометр/димогенератор, мультиметр/кліщі, ендоскоп, за потреби — люксметр/шумомір.

Що перевіряємо (юридичний аудит)

Для купівлі (вторинка)

Право власності та обтяження (іпотека/арешти/заборони), ланцюг переходів права, реєстрація осіб, узаконення перепланувань, довідки ОСББ/ЖЕК про борги, безпечні розрахунки (escrow/акредитив).

Для купівлі (новобудова)

Право на землю/МУО, дозвіл на будівельні роботи, схема продажу (майнові права/ФФБ/форвард тощо), гарантії/строки передачі, порядок перерахунку площі.

Для оренди (житло/комерція)

Повноваження орендодавця, статус об’єкта (без обтяжень/арештів), технічні обмеження (потужність, вентиляція, призначення), ключові пункти договору: термін, індексація, депозит/страхування, баланс робіт та відповідальності, акти стану (check-in/check-out).

Результати, які ви отримуєте

  • Дефектний акт / технічний звіт із фото, вимірами та пріоритизацією (критично/середньо/косметика).

  • Юридичний меморандум ризиків і рекомендацій (купівля/оренда).

  • Протокол розбіжностей (строки, відповідальні, порядок доступу для усунення).

  • Орієнтовний кошторис усунення недоліків / підготовки під ремонт чи в’їзд.

  • Шаблони актів: акт стану житла/приміщення (для оренди), акт закриття дефектів.

Як це впливає на угоду

Перед купівлею

  • Аргументи для торгу: виявлені дефекти + кошторис/ринкові аналоги.

  • Безпечні розрахунки (escrow/акредитив), умови перерахунку площі/комплектації.

  • План must-fix робіт перед ремонтом/заселенням.

Перед орендою

  • Акт стану на заселення й виїзд, перелік майна/лічильників.

  • Розподіл ремонтних зобов’язань, допуски за рівнем шуму/навантаження, SLA для критичних систем (комерція).

  • Узгодження потужності, вентиляції, графіка доступів (особливо для HoReCa/медицини).

Процес виконання

  1. Бриф: тип об’єкта, ціль (купівля/оренда), документи/плани, часові вікна.

  2. Польова інспекція: інструментальні вимірювання, фото/відео, первинні висновки.

  3. Аналітика: технічний звіт/дефектний акт, юридичний меморандум, кошторис.

  4. Узгодження: протокол розбіжностей, правки до договору, календар усунення.

  5. Контроль: повторна перевірка після виправлень (за потреби).

Типові ризики, які ми «ловимо» завчасно

  • Продування вікон/термомістки, сирі стяжки, зворотна тяга вентканалів.

  • «Змішані» електричні групи, відсутність УЗО/заземлення, перегріті контакти.

  • Неправильні ухили/відсутність ревізій у каналізації, запахи, локальні протікання.

  • Неузаконені перепланування (ризик відмови в іпотеці/штрафів).

  • Обтяження в реєстрах, борги ОСББ, «жорсткі» пункти договорів оренди (штрафні, раннє розірвання, індексація без стелі).

Чек-лист перед зверненням

  • Адреса, площа, план/техпаспорт (за наявності), доступи (щиток/вентканали/лічильники).

  • Для оренди — проєкт договору/комерційні умови; для первинки — документи від девелопера.

  • Побажаний пакет: Lite / Standard / Pro / Full (із повторною перевіркою).

Питання та відповіді

Це заміняє будівельно-технічну експертизу?
Ні, це прикладна інспекція для рішення «купувати/орендувати» і торгу/договору. За потреби залучаємо профільну експертизу.

Чи обов’язкова тепловізія?
Рекомендована в холодний сезон (ΔT ≥ 12–15°C). У міжсезоння фокус на швах/вентиляції/вологості.

Скільки часу триває?
Залежить від площі й пакета: від 1 до 3 годин на локації + підготовка документів.