Формат послуги
«Підбір квартири (з перевіркою)» — це повний цикл супроводу: від формування вимог і ринку пропозицій до інженерної та юридичної перевірки обраних варіантів, переговорної стратегії та коректного оформлення угоди. Результат — квартира, що відповідає критеріям, без прихованих дефектів і правових ризиків, із прозорою ціною.
Що входить у послугу
1) Бриф і стратегія пошуку
-
Параметри: район/локальна інфраструктура, будинок/серія, площа, поверх, планування, стан, паркінг/кладова, бюджет.
-
Пріоритети: тиша/трафік, вид з вікон, інсоляція, щільність забудови, школи/садки, транспорт.
-
Стратегія: первинка чи вторинка, готовність до ремонту/переїзду, інвест- або «для себе».
2) Маркет-добір і скоринг
-
Швидкий скринінг 100+ оголошень → короткий список із 10–15 варіантів.
-
Скорингова таблиця (0–10): локація, будинок, планування, стан інженерії, ризики будинку, ціна/м², потенціал перепланування.
-
Коментар по кожному об’єкту: сильні/слабкі сторони, очікуваний торг.
3) Огляди та попередня техперевірка
-
Очні тури або відеоогляди.
-
Лайт-аудит на локації: геометрія лазером, вікна/шви, вентиляція (тяга), електрика (щит/групи), «мокрі» зони, ознаки вологи.
-
Для новобудов — стан виконання white/black box, готовність під ремонт.
4) Інженерний аудит обраних фіналістів
-
Розширені виміри, тепловізія (за сезоном), вологомір, ендоскоп, анемометр.
-
Дефектний акт із фото, вимірами та пріоритизацією усунення.
-
Орієнтовний кошторисний прогноз на виправлення/підготовку під ремонт.
5) Юридична перевірка
-
Вторинка: право власності, обтяження (іпотека/арешт), ланцюг переходів, зареєстровані особи, перепланування, борги ОСББ/ЖЕК.
-
Первинка: схема інвестування/відчуження, введення в експлуатацію, майнові права, акти, перерахунок площі, гарантії.
-
Меморандум ризиків + правки до умов договору.
6) Переговори та угода
-
Стратегія торгу з аргументами: дефекти/кошториси, ринкові аналоги, строки.
-
Безпечні розрахунки: escrow/акредитив, графік платежів.
-
Акти: приймання-передачі, акт стану/дефектний акт (за потреби), чек-лист передачі.
Для кого підходить послуга
-
Покупець, що цінує час і хоче мінімум ризиків.
-
Родина, якій потрібні школи/садки/інфраструктура в пішій доступності.
-
Інвестор із фокусом на ліквідність та орендний потенціал.
-
Покупець первинки, який хоче прийняти квартиру без дефектів і з гарантіями.
Що клієнт отримує на виході
-
Shortlist 3–5 кращих варіантів із прозорою матрицею плюсів/мінусів.
-
Технічний звіт / дефектний акт (для обраного об’єкта) і кошторисний прогноз виправлень.
-
Юридичний меморандум із висновком щодо безпеки угоди.
-
Проєкт договору з правками та протокол узгоджених умов/розрахунків.
-
План дій: кроки до заселення або старту ремонту.
Як відбувається процес
-
Старт (1–2 дні): бриф, критерії, підписання договору про послуги.
-
Пошук (1–2 тижні): ринок, скоринг, shortlist; організація турів.
-
Фіналісти: розширена інженерна та юридична перевірка вибраного(них) об’єкта(ів).
-
Переговори: аргументований торг, погодження умов, безпечні розрахунки.
-
Оформлення: нотаріус/реєстрація права, акти, передача ключів/документів.
-
Після угоди: чек-лист запуску (ОСББ, лічильники, постачальники), за бажання — технічний супровід ремонту.
Терміни — орієнтовні; під конкретний ринок/кейс формуємо індивідуальний графік.
Чим відрізняється підхід
-
Єдина команда: агентська робота + інженерна інспекція + юрист.
-
Інструменти: тепловізор, лазерні виміри, вологомір, анемометр, ендоскоп.
-
Доказова база: фото/протоколи вимірів, дефектний акт, юридичні витяги.
-
Фінансова логіка: ринкові аналоги, орендні ставки, окупність (для інвест- кейсів).
Типові ризики, яких вдається уникнути
-
Приховані дефекти інженерії: зворотна тяга, негерметичні шви вікон, волога в «мокрих» зонах.
-
Неузаконені перепланування, борги ОСББ, арешти/іпотеки, «слабкі» договори.
-
Переплата за рахунок емоційної покупки без ринкових аналогів.
-
Помилки в акті приймання-передачі та відсутність претензійної бази до продавця/забудовника.
Приклад скорингової матриці (фрагмент)
| Критерій | Вага | Об’єкт A | Об’єкт B | Коментар |
|---|---|---|---|---|
| Локація/інфраструктура | 25% | 9 | 7 | A ближче до метро/шкіл |
| Будинок/стан інженерії | 20% | 8 | 6 | B: стара стоякова, витрати на заміну |
| Планування/вид | 15% | 7 | 8 | B краще інсоляція |
| Стан/ремонт | 15% | 6 | 9 | A потребує капремонту |
| Юридичні ризики | 15% | 9 | 7 | B — незакрите перепланування |
| Ціна/м² та торг | 10% | 8 | 7 | A — потенціал дисконту 3–5% |
| Сумарний бал | 100% | 7,9 | 7,4 | Рекомендація: Об’єкт A (за умови торгу) |
Поширені питання
Чи можна обмежитись «перевіркою документів» без інженерії?
Можна, але ризик технічних дефектів лишається. Оптимально — технічний + юридичний аудит хоча б фіналіста.
Чи робите прийомку первинки замість власника?
Так, із дефектним актом і контролем усунення недоліків до повторної прийомки.
Як формуєте аргументи для торгу?
Поєднуємо виявлені дефекти/кошторис + ринкові аналоги + часовий фактор продавця.
Документи та матеріали від клієнта (на старті)
Побажання до локації/дому, бюджет, джерела фінансування, терміни вселення/ремонту, вимоги до інсоляції/поверху/паркування, готовність до первинки/вторинки.
Фактори вартості послуги
Обсяг ринку (місто/район), швидкість підбору, кількість оглядів, глибина інженерного/юридичного аудиту фіналістів, потреба в розширеній звітності, координація ремонту після покупки.