Юридичний супровід нерухомості

Призначення послуги

Юридичний супровід нерухомості охоплює перевірку «чистоти» об’єкта та сторін, підготовку й погодження договорів, організацію безпечних розрахунків, нотаріальне оформлення та державну реєстрацію права. Мета — мінімізувати правові, фінансові й податкові ризики під час купівлі-продажу, оренди, дарування, міни, спадкування, виділу часток, операцій із землями, а також у взаємодії з девелоперами.

Сфера застосування

  • Квартири й апартаменти: первинний і вторинний ринок.

  • Приватні будинки/таунхауси: з ділянкою, комунікаціями, самочинними добудовами.

  • Комерційна нерухомість: офіси, склади, street-retail, виробничі приміщення.

  • Земельні ділянки: житлове/садове/комерційне призначення, оренда й сервітут.

  • Інвестиційні угоди: майнові права, форвардні/відступлення прав, sale-leaseback.

  • Спадкові та сімейні сценарії: поділ майна, згоди подружжя, виділ часток.

Що входить у супровід (структура робіт)

1) Юридичний due diligence

  • Аналіз правовстановлювальних документів і ланцюга переходів права.

  • Витяги з ДРРП (право/обтяження), перевірка іпотек, арештів, заборон.

  • Перевірка судових та виконавчих реєстрів щодо об’єкта й контрагентів.

  • Оцінка перепланувань/самочинних робіт і шляхів узаконення.

  • Для первинки — аудит схеми продажу, права на землю, МУО/дозволів, введення в експлуатацію, ризики майнових прав/відступлень.

2) Перевірка сторін і повноважень

  • Ідентифікація особи/представника, довіреності, режим спільної власності.

  • Перевірка боргових/банкрутних ризиків, сімейного статусу та згод.

  • Для юросіб — KYC/KYB: статутні документи, санкційні й комплаєнс-скріни.

3) Проєктування та погодження договорів

  • Купівля-продаж, попередні договори, інвестиційні/форвардні, відступлення прав вимоги, міна/дарування, оренда/sublease, сервітут, суперфіцій.

  • Ключові умови: предмет і ідентифікація об’єкта, запевнення й гарантії сторін, умови розрахунків, графік передачі, відповідальність, неустойка, порядок вирішення спорів, форс-мажор.

  • Додатки: техпаспорт/план, акт приймання-передачі, дефектний акт (за потреби), передавальний опис документів і ключів.

4) Безпечні розрахунки

  • Escrow/акредитив (банківський), умовні депозити, розрахунки через сейф-бокси з протоколом доступів.

  • Прив’язка виплат до етапів: реєстрація права, зняття обтяжень, підписання акту.

  • Валютно-фінансові вимоги, джерело походження коштів, банківські комплаєнс-процедури.

5) Нотаріальне оформлення і держреєстрація

  • Вибір нотаріуса, підготовка пакету документів, погодження текстів.

  • Реєстрація права власності/оренди/іпотеки в ДРРП; видача витягів.

  • За потреби — реєстрація прав на землю, сервітутів, обмежень.

6) Податкові та фінансові аспекти

  • Розрахунок ПДФО/військового збору, пільг і витрат продавця/покупця.

  • Моделювання структури розрахунків для нерезидентів та ФОП/юросіб.

  • Оцінка необхідності оцінки майна й банківських вимог.

Спеціальні сценарії

Первинний ринок (новобудови)

  • Верифікація схеми інвестування (попередній/інвест/дериватив/майнові права).

  • Узгодження перерахунку площі, гарантійних зобов’язань, строків введення/передачі.

  • Контроль акта приймання-передачі та реєстрації права.

Вторинний ринок

  • Виявлення слабких ланок у ланцюгу переходів права.

  • Перевірка перепланувань, боргів перед ОСББ/керуючим.

  • Фіксація фактичного стану об’єкта (акт, дефектний акт — за потреби).

Комерційна оренда (pre-lease)

  • LOI/HOA, NDA, перевірка потужностей і відповідності призначенню.

  • Договір оренди: індексація, CAPEX/OPEX, ремонти, доступи, early termination, assignment/sublease.

  • Акт розбіжностей та check-in/check-out протоколи.

Земля

  • Кадастрові дані, цільове призначення, обмеження/обтяження, сервітути.

  • Оренда/суперфіцій/емфітевзис; узгодження містобудівних умов (де доречно).

Типові ризики та механіки їх зниження

  • Приховані обтяження/судові спори → актуальні витяги, судові реєстри, гарантії та відшкодування у договорі.

  • Самочинні перепланування → техінвентаризація, плани узаконення або коригування ціни/умов.

  • Подвійні продажі в первинці → escrow/акредитив + перевірка реєстрів майнових прав і повноважень.

  • Непрозорі розрахунки → безготівка, escrow, покрокові платежі з умовами.

  • Нерезидент/інвестор → структура платежів, податкове моделювання, банківський комплаєнс.

Процес супроводу (етапи)

  1. Бриф і збір документів (об’єкт, сторони, цілі угоди).

  2. Due diligence об’єкта та контрагентів; попередній правовий висновок.

  3. Проєкти договорів і погодження умов (у т.ч. фінансові/податкові).

  4. Організація розрахунків (escrow/акредитив/сейф-бокс) і підготовка до нотаріуса.

  5. Підписання та реєстрація права/обтяжень у ДРРП.

  6. Постсупровід: передача документів, інструкції щодо податків/реєстрацій, за потреби — зміни постачальників/ОСББ.

Вихідні матеріали для клієнта

  • Юридичний висновок (risk memo) з переліком ризиків і рекомендацій.

  • Погоджені договори з правками й додатками.

  • Протокол розрахунків (escrow/акредитив), підтвердження платежів.

  • Нотаріальні примірники договорів і витяги з реєстрів про реєстрацію прав/обтяжень.

  • За комерцією — чек-листи pre-lease, акт розбіжностей, графік робіт.

Часті питання

Чи достатньо одного витягу з ДРРП?
Ні. Потрібні актуальні витяги на дату угоди та перевірка судових/виконавчих реєстрів.

Чим escrow кращий за сейф-бокс?
Escrow/акредитив прив’язує виплату до настання умов (реєстрація права, зняття обтяження), що знижує ризик одноосібного доступу до коштів.

Як діяти з переплануванням?
Погодити план узаконення або цінову/договірну компенсацію; за іпотечних угод банк часто вимагає легалізації до реєстрації.